Как снять квартиру у собственника: от поиска до новоселья

Как искать квартиру в аренду

Перед тем как искать квартиру, прикиньте, какой бюджет понадобится под ваши запросы. Изучите ставки аренды — это поможет не клюнуть на слишком дешёвое предложение.

На Циане десятки фильтров — по ним вы легко подберёте подходящие вам варианты. Вот главные параметры.

Снимите квартиру от собственника выгодно

Найти                    

Арендная плата и дополнительные траты

Помимо оплаты аренды закладывайте и сопутствующие расходы.

Депозит в размере одной месячной арендной ставки. Можно договориться с наймодателем и разбить депозит на два платежа.

Оплату услуг риелтора. Часто собственники сдают квартиры не сами, а через риелтора, но оплата его услуг может лечь на плечи нанимателя — это сумма, равная ещё одной арендной ставке или её половине. 

Оплату интернета, ТВ и других  услуг. ЖКУ оплачиваются позже — не забудьте при заселении снять показания счётчиков, чтобы не пришлось оплачивать счета предыдущего нанимателя.

Организацию переезда: аренда машины, услуги грузчиков, покупка коробок.

Расположение

Чем ближе к центру и точкам притяжения, тем дороже. В Москве удалённость от центра компенсируется удобством общественного транспорта. Например, из подмосковного Одинцова по МЦД, а потом на метро добраться до Красной площади можно за 56 минут. Для сравнения: от расположенной в шаговой доступности квартиры на станции метро «Алексеевская» путь до той же Красной площади займёт 37 минут. А разница в стоимости аренды будет огромной.

Прикиньте, сколько времени вы готовы тратить на дорогу. Выбирая квартиру, проложите маршруты самостоятельно и оцените время в пути, в том числе в часы пик.

Комнатность

Будьте прагматичны и оценивайте свои потребности. Например, двушки и трёшки бывают сопоставимой площади, а если съёмное жильё вам необходимо, чтобы переночевать, вернувшись с работы или учёбы, выгоднее снять студию.

Реальные фото в объявлении

Один из принципиальных моментов при выборе квартиры в аренду — реальные фото. Это гарантия того, что вы не потеряете время на просмотр другой квартиры и уже онлайн отфильтруете те варианты, которые вас не устраивают.

Снимать квартиру на Циане безопасно и надёжно — вы можете быть уверены, что фотографии квартиры в объявлении настоящие.

Снимите квартиру
 по реальным фото

Найти

Квартира или апартаменты

Апартаменты считаются нежилым помещением. Почему это следует учитывать:

— в апартаментах можно получить только временную регистрацию, хотя для записи в школу или поликлинику этого достаточно;

— в некоторых апартаментах ЖКУ обходятся дороже, чем в жилых домах, но не всегда — лучше выяснить тарифы у наймодателя;

— апартаменты можно использовать и в коммерческих целях — значит, есть риск шумного соседства: обратите на это внимание.

Что ещё надо учесть

Поинтересуйтесь набором мебели и бытовой техники: есть ли кровать с хорошим матрасом, микроволновка, стиральная и посудомоечная машины.

Многих волнует этажность и наличие балкона. На первом этаже не все чувствуют себя комфортно: прохожие заглядывают в окна, мешает стук входных дверей и звук домофона. Последний этаж в старых домах может заливать.

Популярна и опция снять квартиру с детьми и животными. На Циане ещё масса дополнительных фильтров — можно даже плиту выбрать: газовую или электрическую.

О чём спросить наймодателя до просмотра

Наймодателю можно позвонить или написать в чат: обе опции есть на каждой карточке объекта. Но прежде чем договариваться о просмотре квартиры, задайте хозяину жилья несколько вопросов.

1. Кто собственник, готов ли он показать документы на квартиру и подписать договор. Родственники и друзья собственника не имеют права сдавать квартиру без нотариально оформленной доверенности. Если квартиру сдают по доверенности, предупредите, что обязательно проверите её подлинность.

2. Действительно ли речь идёт о квартире, которую вы присмотрели, верно ли указаны адрес и ставка аренды. Пример фразы: «Меня интересует квартира, расположенная в доме № 98 по улице Бочкова, она ещё сдаётся? Стоимость — 60 тыс. рублей в месяц?»

3. Можно ли жить с детьми и животными? Это актуально, если они у вас есть, а информации о том, что можно снимать с детьми или питомцами, в объявлении нет.

4. Когда можно въехать.

5. Кто оплачивает ЖКУ, надо ли платить депозит.

6. Есть ли риелтор и кто оплачивает его услуги. Когда собственник сдаёт квартиру и нанимает для этого риелтора, часто его услуги оплачивает наниматель. Бывает, что комиссию собственник и наниматель делят пополам, но это как повезёт или как сумеете договориться.

Такой подход может показаться несправедливым. Но считается, что готовность уплатить комиссию риелтору говорит о серьёзности намерений нанимателя — заплатив ощутимую сумму, он вряд ли съедет через пару месяцев.

7. Можно ли оформить при необходимости временную регистрацию.

Временная регистрация:

как её оформить и зачем она нужна

Подробнее

Во время просмотра и общения с собственником у вас возникнут и другие вопросы, но ответы именно на эти помогут понять, стоит ли ехать на просмотр.

Что проверять и что спрашивать на просмотре квартиры

Убедитесь, что вы пришли на осмотр именно той квартиры, по которой впоследствии будете подписывать договор. Проверьте, совпадают ли улица и номер дома, не перевешены ли номера квартир.

В идеале квартиру стоит посмотреть дважды: утром, когда хорошо видно состояние квартиры, и вечером, когда отлично слышно потенциально шумных соседей.

Что проверить перед тем, как снять квартиру:

чек-лист для арендатора

Подробнее

— Обращайте внимание на странности. Нелепо висящая картина или нелогично стоящий шкаф могут скрывать плесень.

— Проверьте краны в ванной и на кухне: не подтекает ли под ними, хороший ли напор воды и течёт ли она вообще. Загляните под батареи.

— Присмотритесь к стенам: нет ли на них тёмных пятен и других свидетельств регулярных протечек. Во-первых, если в квартире есть плесень, жить в ней опасно для здоровья. Во-вторых, если подтекающий кран однажды сорвёт окончательно, не исключено, что оплачивать ремонт соседям придётся тоже вам.

— Включите свет: не мигают ли лампочки — нет ли перепадов напряжения, из-за которых может сгореть техника.

— Убедитесь, что все основные приборы работают: плита, микроволновка, стиральная машина, духовка. Запускать стирку не надо, но увидеть, что она хотя бы включается, не повредит.

— Проверьте, не сломана ли мебель, открываются ли окна, закрываются ли двери.

— Не будет лишним принюхаться: нет ли посторонних запахов, не тянет ли стоячей водой.

— Выгляните из окна. Если в доме или рядом есть магазин, не исключено, что вход для приёма товаров расположен именно под вашими окнами — тогда это будет утомительно.

Проверьте документы

1. Документы на квартиру — подойдёт свежая, не старше месяца, выписка из ЕГРН, её получает собственник. В ней обратите внимание на адрес и параметры квартиры и на данные собственника. Если собственников несколько, потребуется согласие от остальных на сдачу в аренду.

2. Паспорт собственника. Его имеет смысл проверить в реестре недействительных паспортов на сайте МВД или на «Госуслугах».

3. Если квартира сдаётся по доверенности, убедитесь, что документ действующий.

Если собственник поручил другому человеку сдать квартиру и подписать договор от его имени, перед сделкой попросите показать оригинал доверенности и проверьте:

• кто её выдал и кому;
• срок действия;
• есть ли у представителя право сдавать квартиру внаём и подписывать договор;
• не отозвана ли доверенность.

Если собственников несколько, у представителя должны быть полномочия действовать от имени каждого из них.

При аренде по доверенности следует быть бдительнее, чем при найме квартиры напрямую у собственника. Но и отказываться от сделки только из-за доверенности не стоит.

Какие документы вам как нанимателю лучше подготовить

Для аренды квартиры нанимателю в большинстве случаев достаточно паспорта. Он понадобится, чтобы собственник мог проверить личность и правильно указать данные в договоре найма.

Но иногда собственник может попросить дополнительные документы:

• справку о доходах или выписку из банка — чтобы убедиться, что вы способны регулярно платить за квартиру;
• копию трудового договора или справку с работы — если собственник хочет проверить место работы;
• контакты предыдущего арендодателя — чтобы узнать, как вы соблюдали условия прошлой аренды;
• документы на детей или других жильцов — если они тоже будут жить в квартире.

Представлять все эти документы по закону для обычного найма не обязательно — их представляют по договорённости с собственником. Готовность показать выписки и копии обычно свидетельствует о надёжности нанимателя и его добрых намерениях.

Но если вас просят отправить копию паспорта ещё до просмотра квартиры, лучше уточнить, зачем это нужно. Не стоит без необходимости передавать сканы документов незнакомым людям.

Что проверить, если собственников несколько

Предположим, у квартиры несколько собственников: это может усложнить сдачу квартиры внаём. Дело в том, что по закону один из собственников не может распоряжаться имуществом, принадлежащим нескольким.

Если квартира находится в долевой собственности, чтобы распоряжаться таким имуществом, необходимо согласие всех сособственников.

Если квартира находится в общей совместной собственности, ею распоряжаются по согласию всех участников.

Для сдачи квартиры, у которой несколько собственников, понадобятся письменные, нотариально удостоверенные согласия всех прочих собственников, каждый из которых будет указан в договоре. Альтернативный вариант — каждый из сособственников лично подписывает договор найма.

Что надо выяснить на просмотре

1. Особые условия:

— если у вас дети, домашние питомцы, вы курите или играете на барабанах, об этом надо предупредить заранее;

— если собираетесь пригласить родственников в гости на несколько месяцев, спросите, можно ли;

— если хотели бы сделать ремонт или привезти собственную кровать — уточните, реально ли это и на каких условиях.

2. Как часто наймодатель планирует навещать квартиру и планирует ли он это делать в ваше отсутствие.

3. Кто и как оплачивает ЖКУ, как вы будете платить за аренду квартиры — договоритесь о способе и дате расчётов.

4. Поинтересуйтесь, не собирается ли собственник продавать квартиру в ближайшее время.

5. Спросите, как к сдаче квартиры относятся соседи. Не то чтобы ответ будет для вас решающим, но из него вы поймёте отношения наймодателя с постоянными жителями.

Вам нужно оценить не только квартиру, но и её хозяина — то есть человека, от которого вы будете зависеть.

6. Если вам необходима временная регистрация, обсудите с собственником детали её оформления. Если он отказывается — попробуйте узнать, что его пугает: не исключено, вы сможете развеять его страхи.

Как договариваться с собственником квартиры

Торг при аренде — нормальная часть переговоров. Но лучше не просто просить скидку, а предложить собственнику понятную причину.

Можно обсудить снижение цены, если:

• вы готовы заключить договор на длительный срок;
• можете быстро заехать;
• нашли небольшие недостатки в квартире: старую мебель, необходимость что-то докупить или «уставший» ремонт;
• похожие квартиры в этом районе сдают дешевле.

Вы можете не только предложить снизить ежемесячную плату, а договориться, чтобы собственник включил интернет в стоимость, оставил мебель или технику, сделал необходимый ремонт.

Также заранее обсудите:

• стоимость аренды и что входит в эту сумму;
• коммунальные платежи: кто их оплачивает и их размер, есть ли счётчики;
• размер залога и условия его возврата;
• срок найма и порядок его продления;
• кто оплачивает мелкий ремонт и устранение поломок;
• можно ли делать перестановку, ремонт и сверлить стены.

Все эти моменты внесите в договор.

Подписание документов и оплата

Итак, все условия понятны и квартира вас устраивает. Можно переходить к следующему этапу — подписанию документов и оплате. Возьмите тайм-аут хотя бы до следующего дня — обдумать свои впечатления и подготовиться к сделке.

1. Как составить и проверить договор найма

Вы можете воспользоваться готовым шаблоном, но можно и нужно переписать договор так, чтобы он отражал именно ваши условия сделки.

Перечислим принципиальные пункты в договоре найма.

— Паспортные данные сторон сделки. Обычно сторон две: наймодатель-собственник и наниматель. Даже если жить в квартире будут несколько человек, договор подписывает кто-то один — он и будет нести по нему ответственность. Остальные перечисляются как проживающие. 

— Параметры квартиры — их необходимо указать для того, чтобы в суде точно определить, что спор идёт об определённой квартире:

• адрес и кадастровый номер;
• количество и площадь помещений;
• этаж.

— Условия оплаты:

• сумма арендной платы в месяц;
• дополнительные платежи, ЖКУ;
• способ расчётов: на карту, наличными, на банковский счёт;
• даты оплаты;
• периодичность, с которой наймодатель сможет повышать ставку, — чаще всего не более 10% в год;
• санкции в случае нарушения сроков оплаты.

— Ситуации с устранением проблем. Обычно повреждения, связанные с износом мебели и бытовой техники, устраняет собственник квартиры, а поломки и прочую порчу имущества из-за неаккуратного использования — наниматель.

— Сроки договора, условия его досрочного расторжения и его продления. Если договор заключается сроком на год и более, его следует регистрировать в Росреестре. Именно поэтому чаще всего договоры заключаются на 11 месяцев.

 2. Как составить акт приёма-передачи квартиры

В нём следует перечислить все предметы, имеющие хоть какую-то ценность: технику, мебель, декор. Имеет смысл указать не просто наименование, а марку и другие параметры — это убережёт от ситуации, когда при выезде собственник будет требовать вернуть плазменную панель, а вы её даже не видели.

3. Депозит: условия внесения, удержания и возврата

Депозит, или обеспечительный платёж, — это сумма, которую наниматель передаёт собственнику в качестве гарантии на случай повреждения имущества, задолженности по оплате или других нарушений условий договора. Как правило, это сумма в размере одного месяца аренды, но стороны могут договориться о другом размере.

До внесения денег уточните в договоре:

• размер депозита и когда его надо заплатить;
• за что собственник вправе удержать деньги;
• в какой срок и каким способом депозит возвращается.

Если никаких повреждений нет (естественный износ не в счёт), депозит должен быть возвращён нанимателю.

4. Расписка наймодателя о получении денег 

Если передаёте деньги наличными из рук в руки, обязательно ежемесячно берите расписки о получении денег. Если планируете платить переводами через онлайн-банк, достаточно выписок по карте, хотя для подстраховки можно попросить и расписки.

Самый надёжный вариант — когда наймодатель является самозанятым. Тогда чеки об оплате аренды придут вам автоматически.

После подписания всех документов вы как наниматель оплачиваете всё, что положено. Потом наймодатель прощается и уходит, оставив ключи. А вы остаётесь организовывать переезд и обживаться.

Чек-лист перед передачей денег

Перед тем как переводить деньги за квартиру, проверьте несколько вещей:

✔  Убедитесь, что человек, с которым вы заключаете договор, действительно собственник или имеет доверенность от собственника.

✔  Сверьте паспортные данные с данными в договоре.

✔  Прочитайте договор целиком: проверьте сумму аренды, депозит, срок найма и условия расторжения.

✔  Уточните, что именно входит в ежемесячную плату и какие расходы оплачиваются отдельно.

✔  Зафиксируйте размер депозита и условия его возврата.

✔  Проверьте квартиру, мебель и технику. Все заметные повреждения внесите в акт приёма-передачи и сфотографируйте.

✔  Запишите показания счётчиков на момент заселения.

✔  Уточните, за что именно вы платите сейчас: аренду, депозит, комиссию или сразу несколько платежей.

✔  Получите подтверждение оплаты — например, расписку или банковский перевод с понятным назначением платежа.

Фото: fizkes, New Africa / Shutterstock / Fotodom